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定了!市场价2折的房子真来了

2018-04-08 点击 评论
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重磅!集体土地租赁房来了

 

北京传来的消息:


国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行这4家银行,作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点,完成具体贷款方案的出台。


如果去年的一系列包括“集体土地租赁住房建设”在内的“长效机制”还只是治理高房价顽疾的一个空泛的战略规划,那么,开发贷款方案无疑就是一个可以落地实践的“作战方案”。


大家都知道,盖房子烧钱,特别像集体土地租赁住房建设这种回报周期长的项目,更需要大量的长期资金投入,否则想法再好,也只能落在纸面上。


而今天,集体土地租赁住房建设,得到了四家银行支持,这就意味着不缺钱了!        


钱落实了,下一步就是让政策真正落地!


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2-3折的房子可能要来了


在过去的这些年里,中国楼市的多头们,坚定看涨房价的一个重要依据就是,不断大幅攀升的中国楼面价(地价)。


大家可以通过下面这张图表感受下,这10多年来,中国主要城市地价的增长趋势。图表中最上面那一根,也是增长最快的,就是住宅土地价格指数。(多头们潜台词:看看下面这张图表,吉安还觉得房价会跌么?)


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(图表来源:中国城市地价监测网)


其实,多头们的这个逻辑并不无道理。


若把房地产看作制造业,地价就是上游的原材料,即我们所谓的面粉,如果面粉一直在不断上涨,面包、油条、包子们就无便宜的可能。


因为按照市场“互利互惠”的原则,开发商们没有做赔本生意的动力。


再看看的下面这张图表,大家也就基本明白你们所在的城市,为什么房子不便宜了。


截至到2017年底,内陆省份主要城市的住宅楼面价为6522元/平方米,长三角的为10569元/平方米,珠三角的为13985元/平方米,环渤海湾片区则为7509元。


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(图表来源:中国城市地价监测网)


若单纯的站在土地成本的角度,大家依然可以乐此不疲的买房炒房。


不过,大家有没有想过,如果一个城市的某些地方出现了地价为零的房子,并且再抛去利润和营销管理等费用,那么,合理的房价又该是好多呢?


去年提出的“集体性租赁住房”让这一假设变成了事实。


传统上,一个新房的房价大致有四部分构成,地价、建安成本、三费(营销、管理、财务)、合理利润。  


在市场销售的商品房中,最重要的成本是地价,可以占到房价的50%—70%,甚至更高;而在集体性租赁租房中(土地不拍卖,不产生地价),最重要的成本是建安成本(不存在三费),而若以建安成本来衡量房价,集体性租赁住房的价格仅有市场商品房的2折到3折。


换句话说,2到3折的房子可能要来了!


可能有人会说,集体性租赁住房又不对外销售,所以并没什么用。


公众号财经韬略的作者认为,价格低廉的集体性租赁房对现有商品房价的冲击将体现在三个方面,


其一,大量的集体性租赁住房将减少商品房的客户需求,并压低市场租金,进而抑制房价。


 其二,大量低价高品质的租赁性住房出现,也会压低市场的房租租金,而租金走低也会间接抑制市场二手房房价的走高。


其三,在银行眼中,与租赁型租房比,价格高企的商品房将成为高风险资产。 


一石激起千层浪。随着大量的租赁房入市和租赁时代的到来,自住商品房需求将相应减少,房价也将遭遇重大狙击。


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楼市结构新变化:租房人真正站起来了


北京作为全国试点城市,出台的政策,往往具有风向标的意味。


去年,北京明确2017年至2021年共建设50万套租赁住房。2017年已确定集体土地租赁住房项目39个,主要涉及朝阳、海淀、丰台、顺义、昌平、大兴等12个区,建设用地约203公顷,总建设面积约321万平方米。


目前北京已有9个集体土地建租赁房的项目获批,总投资额度超过36亿元。


昨天,北京四大银行联合出手,出台集体土地租赁房长期贷款政策,说明增加租赁住房有效供应的长效机制正在建立,租房人真正站起来了!


集体租赁住房已在紧锣密鼓进行中,未来,集体租赁住房的大规模开发就只是时间问题了。


有朝一日,中国租房市场形成,租房者在租房权益增加的同时,房租不仅不会大涨,反而可能下降!


还有一点十分重要。细心的人不难发现,在发改委新公布的名单中,集体租赁住房房源的位置遍布市区和郊区。


这就意味着,未来城中村的房子,包括都市边缘农村的房子,都可以成为租赁房。这就意味着,大城市郊区农村户口价值大增,这些农民将成为大批租赁租房的股东,长期享受土地红利!


据统计,我国的租赁人口占11.6%,相当于1.1亿人左右;而农民朋友目前约为6亿;加起来就是7.1亿人!


加起来,这次政策获益人数将超过7亿人!

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